전세권 설정 등기 vs 임차권 등기
임대차 계약 관련한 분쟁은 주변에서 가장 흔하게 볼 수 있는 분쟁이다.
그래서 임대차에 관한 법리는 나 자신의 권리 보호를 위해서라도 잘 알고 있어야 한다.
오늘은 그 중에서, 전세권 설정 등기와 임차권 등기에 대해 살펴보고자 한다.
1. 전세권 설정 등기
가. 정의
전세권이란,
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며,
그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.
(민법 제303조 제1항)
나. 실제 사례
전세권 설정 등기는 쉽게 말해, 우리가 전세 계약을 체결하고 입주를 할 때, 그 권리를 보다 분명히 하기 위해 등기부등본에 전세권을 등기하는 것을 말한다.
요즘에야 주택임대차보호법이 많이 강화되어, 주택임대차보호법상 임차인의 지위만으로도 임차인이 강하게 보호 받을 수 있지만, 과거에는 주택임대차보호법 만으로는 불안하여, 실질적으로는 임대차 계약이지만 임차보증금을 담보하기 위하여 전세권 설정 등기를 하는 경우도 종종 있었습니다.
또한 건축물의 성격이나 임대인의 사정 등의 이유로 전입신고를 할 수 없는 건물의 경우, 임차인을 보호하기 위해 전세권 설정 등기를 하는 경우도 있습니다.
이러한 형태의 전세권 설정 등기도 유효합니다.
다. 장점
(1) 전세권설정등기를 해 두면, 임대차 계약이 종료하였음에도 임대인이 보증금을 반환 하지 않을 때, 소송 등 추가적인 행동 없이 바로, 집에 대하여 임의경매를 신청할 수 있습니다.
임의경매를 신청하면 집을 경매에 넘겨버리고, 그 낙찰대금으로 임차인이 보증금을 받을 수 있게 됩니다.
이 임의경매 신청권이 전세권 설정 등기의 가장 강력한 권리이자, 핵심입니다.
(2) 전세권의 정의에서 살펴보았듯이, 후순위 권리자보다 전세금을 우선하여 변제 받을 수 있습니다.
임차인이 전세권 등기를 설정하고, 그 후에 여러 채권자들이 저당권 등기를 하였을 경우,
임차인은 후순위 채권자들이 몇명이든 관계 없이, 낙찰대금에서 자신의 보증금을 전액 변제 받을 권리가 있습니다.
라. 단점
(1) 다만 어디까지나 후순위 권리자에 대하여 우선권이 있을 뿐, 선순위 권리자(저당권, 압류채권 등)에 대해서는 대항 할 수 없습니다.
(따라서 임대차 계약 체결 시, 등기부등본에서 선순위 권리자가 있는지 여부를 확인하는 것은 매우 중요합니다!)
(2) 또한 본인이 경매를 신청한 경우나, 타인이 신청한 경매에서 배당요구를 한 경우 전세권은 소멸합니다.
이 뜻은, 부동산이 경매에서 낙찰되어 보증금 중 일부라도 받았다면, 전세권 자체가 사라져 보증금 전액을 다 변제 받지 못한 경우라 할지라도 더 이상 권리를 행사할 수 없음을 의미합니다.
(3) 무엇보다 전세권 설정에 임대인의 동의가 필요합니다.
2. 임차권 등기
가. 정의
반면 임차권 등기는, 전세권처럼 부동산에 대한 현재의 권리를 표시하기 위한 등기가 아닙니다.
오히려 이는 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위한 등기 입니다.
임대차 계약 관련하여 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 요건은 전입신고 + 주택의 인도(실거주) + 확정일자 입니다. 그런데 불구하고 보증금을 반환 받지 못했음에도 이사를 가야하는 상황이라면 실거주 요건을 충족하지 못하게 됩니다.
따라서 이를 방지하기 위해 임차권 등기를 설정한다면, 등기 완료 후 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
가. 장점
(1) 간편하다.
임대인의 동의가 필요 없고, 혼자서도 인터넷으로 신청 할 수 있습니다.
준비서류도 전세권 설정에 비해 간소합니다.
(2) 선순위일 경우, 전액이 보호된다.
전세권과 달리, 선순위 권리자가 없을 경우, 낙찰대금이 보증금에 미치지 못하여 보증금 일부를 상환 받지 못했을 경우, 임차권 등기는 소멸하지 않습니다.
나. 단점
(1) 임대차 계약이 종료한 후에 신청할 수 있고, 신청 후 등기 되기까지 일정 기간이 소요 됩니다. 따라서 임대차 계약이 종료됐다고 바로 짐을 빼면 안됩니다.
(2) 전세권과 달리, 부동산이나 임대인에 대하여 경매를 신청하는 등의 직접적인 권리 행사를 할 수 없습니다. 대항력 및 우선변제권을 유지하는 기능만 할 뿐이죠.
따라서 임차권 등기가 되었음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 결국 보증금반환소송을 제기해야 하고, 승소 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 결국 경매 신청까지 해야 합니다.
임대인이 자발적으로 돌려주지 않으면, 현실적으로 변제를 받을 때까지 아주 오랜 시간이 걸린다는 점이 큰 단점입니다.
3. 정리
하지만 둘 중 어떤 것을 해야 하나 크게 고민할 필요는 없습니다. 전세권 설정 등기와 임차권 등기는 별개의 권리이므로, 둘 다 할 수 있습니다.
임대차 계약 체결하고 입주하면서 전세권 등기를 설정하고, 임대차 계약이 종료한 후 임차권 등기를 신청할 수 있습니다.
현실적으로 두 권리가 활용되는 경우는 아래와 같습니다.
전세권 설정 등기의 경우 전입신고가 가능한 경우라면 임대인이 전세권 설정에 동의해주지 않는 경우가 많으므로 활용할 수 있는 경우가 많지 않습니다. 그러나 설정하면, 재판 없이 집을 경매에 넘겨버릴 수 있으므로 아주 강력한 무기가 됩니다.
한편 임차권 등기는 등기된 순간, 이 집은 임대인이 보증금을 제 때에 주지 못했다는 것을 누구나 확인할 수 있게 되므로, 후속 임차인이 들어올 가능성이 급격히 낮아지게 됩니다. 따라서 임차권 등기는 임차인에게 강한 협상 카드가 될 수 있습니다!!